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价格(/M2): ¥0-5000 | ¥5000-8000 | ¥8000-10000 | ¥10000-12000 | ¥12000-15000 | ¥15000-18000 | ¥18000-20000 | ¥20000-25000 |
面积(M2): 0-75 | 75-100 | 100-120 | 120-150 | 150-170 | 170-200 | 200-250 | 250-300 | 300-400 | 400-500 | ¥500以上 |
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重赋之下房价难抑

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  北京近日将房企土地增值税的预征税率上限从此前的 5 %提高至 8 %,有专家称,此举旨在抑制房企在销售过程中定价过高以追求暴利的倾向。此番解读令无数京城购房者满怀憧憬,但细究却发现此举颇值得商榷。从表面看,企业自然有躲避高税率的利益冲动。既然税率和定价相关,开发商理应谨慎定价,以免因项目售价过高而增加税赋。若果真如此,房价则又有了下行的理由。

  但上述推论却经不起推敲。查看细则就会发现,税率增幅远小于企业预期利润增幅。这笔账相信所有人都能算清:税率从 5%增至8%的前提是,开发项目增值率要大于 200%。试想有了超过200 %的增值空间(或是 300%、400 %),还在乎多预征 3 %的税吗?

  这样看来,所谓增税无非是税务部门与企业在暴利可预期的前提下分享了超额利润,前提的设定已保证结局一定皆大欢喜,与抑制房价无关。但这种皆大欢喜却仅限于地方政府与房企双方,非购房者乃至中央政府所乐见。因为,加赋虽然可以“难为”开发商,却也增加了住房开发成本,最终可能再次转嫁到消费者身上。众所周知,房价构成主要包括土地成本、建安成本、融资成本、企业利润和相关税费。而近年房地产调控过程中,土地成本、建安成本及融资成本均不降反增,成为房价居高不下甚至顶风涨价的现实推动力。除此之外的税收方面,房企更是担当重任。近日有媒体和相关机构对 139家 A股上市公司进行统计发现,自 2007年 1季度至 2013年 1季度,139家房企缴税额高达 6429. 7亿元,而同期的净利润仅为 6265 .4亿。也就是说,在房地产行业的收益当中,政府一方的收益比房企还要高。

  如此看来,房企既非房价上涨的主要推手,更非惟一的受益者,甚至不是主要受益者。而要稳定房价甚至降房价,房企能有所作为的空间自然有限。于是我们必须反思近年来房地产调控路径,中央政府三令五申要求切实遏制房价过快上涨,而落到地方的措施却是只向房企“打板子”,却未从土地出让、融资成本、相关税费方面向市场让利。

  指望靠房企自觉让利或逼房企让利而降房价的愿望有些一厢情愿。部分原因是房企也力不从心。谁都知道便宜房子好卖,但房价涨到今天的地步“冰冻三尺非一日之寒”,今天高高在上的房价,很难说跟多年来税费层层加码、地价步步高升没有关系。而至今这些客观上助推房价上涨的政策仍在实行,要降房价谈何容易。无奈之下,草根只能用黑色幽默来调侃房价———连莫言也只能用他一半的诺贝尔奖金在北京五环外买套普通住房,近日更传北京东五环外新拍地块再次以溢价230%成交,仅楼面地价就接近莫言新居的房价。

  看来,北京房价恐又与百姓美好预期渐行渐远。看来,房地产调控也真需要反省一下着力方向了。

 
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